未来5年昆明的房价是涨是跌 二手房是否值得入手

编辑:云南新闻网
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发布时间:2016-06-27 18:30
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都市时报记者 王海涛

未来5年昆明的房价是涨是跌 二手房是否值得入手

都市时报深度策划报道对昆明房价趋势、二手房前景、商铺投资可能性、品牌楼盘升值空间、置业顾问的忧与痛予以深切关注,遍访专家、教授、置业顾问、品牌咨询机构,展示各界声音,希望能引发开发商、刚需族等相关群体的思考。

A:房价走势向左还是向右

都市时报:昆明商品房库存高企,房价并未一溃千里。未来5年,昆明的房价是涨是跌?

经济学博士吴浩:昆明房地产市场整体处于一个非常理性的阶段,房企理性,购房者更理性。现阶段,房价上涨和下跌幅度不会太大。至于以后,“中小户型看稳,大户型看跌”,总体稳中略降。昆明的购房者多为刚需或者改善型需求,偏理性。前些年昆明楼市迷雾重重,购房者看不懂,故不敢轻易下手,普遍持观望态度;进入2015年后,喊跌声四起,想下手的又害怕错过更大的跌幅,继续持币观望。这些持观望态度的购房者似乎在与开发商打持久战,这种持久战对于资金链紧张的开发商来说是非常致命的。

云南财大副教授周大研:预计本地房地产平均去库存时间不会少于两年半,其中住宅去库存的时间相对会短一些,一年多可完成;写字楼一类可能需要3—4年;商铺、车位去库存时间就更长,预计要6—7年。既然供过于求,价格自然不会涨到哪儿去。这是基本判断,也符合大多数昆明市民的直观判断。但是,平均涨跌幅度不大的背后,一定会出现两极分化,即越差的楼盘,价格掉得越厉害,越好的楼盘,价格涨得越高,去库存也加快了昆明地产商的“洗牌”速度。

B:怎么选开发商

都市时报:到底是买一套价格低廉、品质一般的房子,还是着重选择品牌开发商的优质项目?孰优孰劣,对于性价比至上的刚需一族,又该如何选择?

云南置业副总经理曹伟佳:由于工程难度、施工工艺等先天因素限制,开发商在产品建设、质量把控方面,或多或少存在一些不可避免的问题,比如防水开裂、水泥强度、钢筋含量问题等。可以肯定的是,大品牌开发商的项目,施工单位多为中建、中铁等有实力和资质好的建筑企业,且自身在产品研发、建材用料、施工工艺等方面舍得下功夫,规避楼盘质量风险的能力也更强,所以交房投诉率整体上更低。品牌代表着好配套、好物业、好品质。品牌的建立不是一日之功,是在不断锤炼、不断获取好的口碑、不断建立市场信任之上所形成的,所以品牌开发商的产品保值、增值的能力更强。

云南实力房地产开发经营集团有限公司营销副总张铮铮:品牌开发商开发的项目往往比很多小开发商开发的项目价格要高,很多客户就把价格作为第一要素,而去选择在开发经验、资金实力、建筑质量、物业服务、配套设施等方面,都没有保障的项目,无形中也增大了购房风险。

C:找中介买房要规避哪些风险

都市时报:房产中介行业存在备受诟病的“吃差价”、“阴阳合同”、“乱收费”的乱象。市民找中介买房要规避哪些风险?

云南财大副教授周大研:在楼市不景气的当下,相关产业的从业人员整体过得都不算好,出于“生存本能”,一些目无法纪的中介人员就使出“险招”、“怪招”来招揽生意。

其中国内最为典型的是房产中介机构截留消费者的购房款来从事非法金融活动。就昆明来看,除了备受诟病的“吃差价”、“阴阳合同”、“乱收费”等乱象外,近期甚至出现了个别房产中介经纪人为客户开假发票的违法行为。

2014年下半年以来,国家取消房地产经纪人员职业资格许可和认证后,近两年来,房产中介行业的从业人员准入门槛越来越低,加之楼市不景气,整个行业都空前浮躁,服务品质不断下降。以上乱象不仅导致房产中介行业的整体形象大受贬损,从长远看,也不利于整个房地产市场的健康发展。他建议,未来中国经纪人还是应该向国外学习,进行持牌考证制度,并回归到中介的本源,只有这样才能让客户享受到优质的服务。

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