一个烂尾楼十年间的诞生、破灭与复苏

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发布时间:2017-05-17 14:49
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摘要::一个烂尾楼十年间的诞生、破灭与复苏, 原标题为《星耀五洲 一个烂尾楼十年间的诞生、破灭与复苏》。 距离天津市区三十多公里外的天嘉湖畔,车辆和行人穿行在浩渺的湖泊、废旧的游艇码头、破烂不堪的高尔夫球

  原标题为《星耀五洲 一个烂尾楼十年间的诞生、破灭与复苏》。  距离天津市区三十多公里外的天嘉湖畔,车辆和行人穿行在浩渺的湖泊、废旧的游艇码头、破烂不堪的高尔夫球场、和一排排风格迥异但一样无人居住的别墅之间。  他们有的是房产中介,有的是慕名前来参观鬼城的游客。但更多的是来钓鱼野餐,以此打发5月阳光猛烈的周末。  如果不是几天前融创的一则收购公告,这个名为星耀五洲的楼盘可能将继续尘封在中国房地产十年辉煌的记忆中。2017年5月12日,融创中国公告以102亿的代价收购天津星耀80%股权及债权,后者在过去十年主要从事星耀五洲项目的开发。  一纸公告,把故事拉回从前。2007年10月19日,云南商人颜语在天津一掷千金,以62.9亿的总价拍下这片包含4000亩土地和7000亩水域的项目,一举拿下当年的总面积和总价的双料地王——事实上直到今天,这都是天津土地出让历史上单体项目招拍挂规模最大的一个。  星耀当时号称,要在这片总面积1.1万亩的土地上,按世界版图适当调整后同比例微缩,复原“五大洲风情”,造一个“世界级休闲平台,国际性居住社区,全球化观光胜地”。  这些围绕“中国人的世界”为核心的宏伟设想,非常契合当时2008奥运年的氛围。星耀五洲转瞬便名扬全国。  但在过往十年的岁月里,星耀五洲却从一开始的光芒万丈迅速沉沦,星耀集团连续几次大冒险式的资本运作不仅没有盘活到足够的开发资金,反而因为巨大的开发体量以及政府严苛的工程进度要求,而被拖入泥潭。  在提出那些宏愿不到4年,星耀就因为资金不足开始中断建设,停止交房——这个囊括“五大洲风情”的项目最终仅完成了不到1/3。  今天站在这里,依稀还能从仿造长城设计的城墙、青砖洋房和圆顶别墅中看出开发者曾经的心血。但四处荒置的楼宇,裸露在外的钢筋水泥以及被雨水淹没的地下广场却在不断诉说着它所经历的命运——“中国人的世界”早已成为幻想。  不过,历史已经选择翻页,马路上越来越多的中介和慕名而来的买房人,正预示着这个穿越了整个中国房地产黄金十年的项目,要重新来过。  从“地王”到农家乐  当阳光穿过商场的残垣断壁,照射在发绿的水沟和远处的天嘉湖面上时,一个男人正举着一根三米多长的鱼叉,想在一栋临水而建的白色大楼旁试试运气。透过大楼空荡的玻璃向后看,他的朋友们正在大楼门前席地而坐,享受着啤酒和西瓜。  而在不远处仿造长城的一段围墙后面,另一伙人明显找到了更好的野餐位置——他们把帐篷支在高尔夫球场的发球台下,那里又阴凉,又宽敞。  今天,在星耀五洲的中心——湖景最美的地方,是一个由几间简易平房组成的农家乐,那里可以垂钓,可以品尝河鲜,还可以骑上几匹毛色发黑的骆驼,环湖一周。  这可能是让任何一个了解星耀五洲十年过往的人都会感到唏嘘的一幕。在这个农家乐两旁,是分属不同“大洲”风格的豪华别墅,一侧偏向北美,另一侧偏向南美,只不过这些别墅并没什么人居住。在这个5月的周末,来往其中的人远远比不上门口那家农家乐。  过去几年差不多每一个夏天,这个距离天津市区三十多公里的偏僻湖区都在上演同样的情景。游人往来如织,却没有几个记得这里当年的辉煌。项目的售楼处经常看不到人,只有政府派来的物业还在间歇巡逻。  这一切放在过去几乎不可想象。2007年10月19日,天嘉湖项目最终在天津市土地交易中心以62.9亿的价格成交,成为当时的总价地王。星耀集团在当时现场刚喊到40亿时,便举出了最后的底牌,并一举成功,将地王收入囊中。这个价格在当时让政府都感到吃惊。  彼时,天嘉湖项目的成交是天津房地产界的一件大事,几乎所有的主流报纸杂志都登载了云南商人颜语准备在天津复刻“五大洲风情”的新闻,外加2008年奥运会的热潮,这个最初以“中国人的世界”为口号的项目一时间赚足了眼球。  而随着当年4万亿投资的热浪,中国房地产也迎来一轮高潮。虽然当时星耀已将土地全部抵押给中信信托,有关其资金链问题的疑问也开始喧嚣尘上,但市场对这个楼盘还是信心十足。星耀五洲在2009年实现销售金额18.8亿元,这在当时整个天津市的单盘销售中名列前茅。  但再往后,星耀的“光芒”便开始逐渐暗淡,虽然开发方星耀集团为了筹集资金不惜选择“信托连环套”,但由于开发体量过大,致使资金问题日益捉襟见肘。在这种情况下,楼盘的销售也受到了影响。2010年,他们的销售金额下降到9.85亿,比之前缩小了几乎一倍。  到2011年,坊间开始流传星耀破产的传闻。虽然这些传言最终都被证伪,但项目的工程进度也开始越来越慢,直至彻底停工荒置。  连续多年的荒置曾让这个项目几乎在天津楼市消失,星耀五洲过去多年来都处在“工程无进展,销售半死不活”的状态,这也导致这片风景还算不错的土地成为游人休闲的“野地”,农家乐也就此开了起来。  事实上,星耀五洲当年的业主一直在到处投诉,但彼时的星耀集团却几乎已经消失在公众视野。  2016年,时任津南区区长赵仲华还曾公开回应称:区委、区政府已经在研究下一步如何依法依规处置好这件事,将通过资产重组的方式去完成。  这个历史悠久的楼盘近年来仅有的发声,是在2014年期间曾喊出“半价销售”口号——低于周边项目一半的价格(3500-5000元/平方米),但应者寥寥。  而在公开资料的记载中,直到2017年初,仍有于2009年购入星耀五洲的业主在地方政府留言板上,询问星耀五洲何时能够交房。  有赌不算输  虽然从地王变身农家乐,但在融创发出公告的那一晚,星耀五洲过去十年的故事似乎已经画上了句号。不过,它从光明走向暗淡的这段经历,却依然值得推敲。  事实上,从2007年星耀集团拍下土地的那一刻起,这个项目就已经不在颜语和他的公司所能掌握的轨道之中。  按照星耀五洲项目的土地合同,开发企业不仅要在30天内缴清全部土地出让金,还必须在3个月内开工建设,同时保证3年内住宅项目竣工80%,两年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工——酒店规模不小于7万平方米,其他经营性公建面积不小于33万平方米,5年内整个区域所有项目要全部竣工。  而按照项目体量,星耀如果要按照土地合同要求5年内完成开发,每年至少要推出50万平方米。但据天津市房管局数据,2008年天津全年的别墅物业的销售面积仅有28.2万平方米。且在2007年到2008年年间,天津别墅销售前五的项目,没有一个地处津南区。  严苛的合同是等着星耀的第一道难关。而开发这1.1万亩土地需要的资金显然也不是星耀能够独立完成的。当时有机构估算,星耀五洲的前期开发资金和土地出让金超过100亿,总投资则超过了260亿,这对于彼时总资产仅120亿,年产值20余亿的星耀来说,显然太过巨大了。  但彼时的星耀信心十足。星耀集团成立于1993年,创始人是颜语颜勇两兄弟。在开发星耀之前,让这家公司声名在外的,是在2004年,靠着说服当地国企入局,他们几乎空手拿下了昆明的最大项目之一新亚洲体育城。  有了这层经历,颜语似乎相信凭借拍下的土地,他依然可以不花一分钱,开始一场更大的赌局。在星耀集团拍下土地后两个月后,颜语就拉来了实力雄厚的中信信托做靠山,将土地使用权全部抵押,用以募集30亿资金。  随后到2008年,星耀集团又与中信信托提前终止了上述信托产品,并以数额高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”替代——当时国内有史以来最大的房地产信托基金也就此诞生。  此后为了解决覆盖其上的债务和利息,星耀又分别在2009、2010向另外两个信托募资,用于覆盖投入,偿还债务。  而在资金和体量的压力之外,当时的市场环境也给星耀制造了无数看不见的困难。对居住在九河下梢的天津人来说,临水的房屋并没有太大吸引力,而星耀所在的天嘉湖地区,过去几乎是一片荒地,公建配套相当落后。  虽然曾被列入天津20项重点项目之一,津南区政府还为此特别搬到了这个区域。但事实上直到今天,从天津市区到星耀五洲可选择的公共交通也只有公交,且只有两趟,生活配套更是屈指可数。

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